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    3. 物業費要收多少的決定標準
      2020/8/3

      物業費要收多少的決定標準,相信很多人都很關心,物業費在臺灣稱為管理費,這問題著實地困惑了兩岸的置產業主,當然也常造成業主與開發商之間的購屋糾紛,因為有的銷售團隊只想把預售的房子快速的賣掉,對於物業管理費常常希望低收,到底物業管理費要怎麼收,有沒有一個決定標準?

      怡盛物業管理集團黃平璋董事長以其從事物業管理行業近40年的經驗認為:新的項目物業管理費低收或如有的項目物業管理十幾年沒漲過物業費,都不一定對業主有利。
      因為這種情況,物業管理公司為了生存,絕對必須降低物業管理服務品質,而以現行建物的工法與材料,好的維養,建築物即可維持近百年的生命週期,所以物業管理費收取不足,物業管理公司可能為了維持生存或者利潤,對應定期維保的公共設施不進行養護,更壓縮了建築物本身長期修繕的計畫,縮短了建築物的生命週期,可能30年或者更快就老化了,到最後損失最大的還是全體業主。
      怡盛物業管理集團黃平璋董事長進一步說明:物業管理費除了要維持項目日常的正常運轉之外,還要從不斷改善項目居住環境的生活品質來看,更要從維持專案的長期資產價值的長遠角度。新的物業管理專案,因為多數的公共設施設備尚在建置廠商的保固期,所以前三年都只有固定的公共支出,但民眾應該要有未雨綢繆的概念,一般大家很容易忽略未來設施設備老化的更新費用,像是電梯、各種給抽水馬達…等等有使用年限的公共財,因此必須按使用年限分攤於物業管理費中收取,作為將來更新之用,每月的物業管理費寧願超收,因為依照經驗,如果物業管理費收取不足,要再事後收取,即會遭到較大的阻力。
      那到底物業管理費要怎麼收,有沒有一個決定標準呢?
       
      怡盛物業管理集團黃平璋董事長認為物業管理費的決定因素,有以下幾個標準:
      一、維持日常正常運轉:
      通常包含專案的物業管理服務勞務費用與基本例行保養費用,此部分怡盛物業管理集團黃平璋董事長認為最安全的比例,要占總物業管理費收入的75%以下,它有幾項決定因素如下:
      (1)出入動線與服務動線:專案需要管制的出入口多或所需的服務動線過長,都必須增加服務的人力,人力越多,平均的單位物業管理費自然就要增加。
      (2) 專案智慧化或自動化設備的採用程度與規模:專案開發商對於智慧化或自動化設備的實施規模,會讓日常維養的勞務人力減少,但最好是採用租賃方式來建置,否則未來的軟硬體更新,會讓專案造成負擔。
      (3) 項目的公設比例:專案的公設比例,也會直接影響單位物業管理費的高低,公共設施多,日常管理的服務需求就會比較高,所需的設備設施維養費用也會提高,在此很多業主常常造成一個迷失誤區,也就是會了減少支出,而常把公設停用或不正常維養,這是一個非常不智的作法,因為會直接影響房價。
      (4) 服務品質的等級:都是物業管理服務人員,但還是有物業管理服務品質高低的等級不同,因為人員薪水決定人員素質,而素質決定服務品質。
      (5) 房價高低: 怡盛物業管理集團黃平璋董事長認為,雖然房價高低不一定與費高低畫上等號,但至少是同比影響的,試想,如果在臺灣每坪售價在二百萬以上的房子,而在物業管理費的收取上要與一般每坪50萬的項目相較,久而久之,反而會影響該項目的長期房價,因為物業管理費的水準也代表該項目業主的水準。
       
      二、長期修繕基金的分攤儲備:
      通常包含必須把專案的設備設施,例如;電梯、機電設備、給排水系統、消防系統、外牆維修更新等等的預先做一個長期維修與更新分攤計畫。此部分怡盛物業管理集團黃平璋董事長認為最安全的比例,要占總物業管理費收入的25%以上。
      怡盛物業管理集團黃平璋董事長最後提及,物業管理費是維持項目長期資產價值,也就是房價抗跌最重要的武器,預約一個好的生活品質必須從合理的物業管理費訂立與繳交做起,才不會因小失大。
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